KONTAN.CO.ID - Relaksasi aturan uang muka alias loan to value (LTV) pada kredit properti yang bergulir 1 Agustus 2018 berbuah manis. Permintaan kredit pemilikan rumah (KPR) mulai menanjak.
Kebebasan memberikan setoran uang muka atawa down payment (DP) untuk pengajuan kredit rumah pertama jadi salah satu strategi bank untuk mendongkrak permintaan KPR. Hasilnya, sejumlah bank mencetak pertumbuhan kredit perumahan dua digit di tahun lalu.
Sebut saja, Bank Mandiri yang menorehkan pertumbuhan penyaluran KPR sebesar 10,4% jadi Rp 36,8 triliun dibanding raihan di tahun sebelumnya sebesar Rp 33,4 triliun. Begitu juga dengan KPR Bank Central Asia (BCA) yang di 2018 tumbuh 12% menjadi Rp 87,9 triliun ketimbang realisasi 2017 senilai Rp 78,46 triliun.
Karena itu, jurus DP ringan kembali perbankan gunakan di tahun ini untuk menggenjot penyaluran KPR. Ignatius Susatyo Wijoyo, Consumer Loan Group Head Bank Mandiri, mengatakan, banknya memanfaatkan pelonggaran LTV melalui program KPR dengan uang muka sangat ringan, hanya 1% sampai 5% dari harga jual rumah.
Program ini berlaku untuk karyawan yang pembayaran gaji (payroll) lewat Bank Mandiri dan calon pembeli rumah pertama. “Banyak peminatnya dengan program uang muka ringan ini,” kata Susatyo. Tentu, untuk menjaga risiko kredit, bank pelat merah itu tetap selektif dalam memberikan fasilitas DP rendah tersebut.
Untuk itu, Bank Mandiri berani memasang target pertumbuhan kredit properti tahun ini lebih tinggi dari tahun lalu, yakni mencapai 12%. Dan, KPR bakal jadi mesin pertumbuhan bagi kredit konsumer dengan kontribusi 42,1%. Donsuwan Simatupang, Direktur Retail Banking Mandiri, memperkirakan, kredit konsumer tahun ini tumbuh 18% atau lebih tinggi dari tahun lalu 11,6%.
Demi mencapai target tersebut, Bank Mandiri membidik tiga pasar. Yakni, karyawan yang memiliki payroll di Bank Mandiri, karyawan tetap yang tidak punya payroll di Bank Mandiri, dan profesional.
Saat ini, mayoritas portofolio KPR Bank Mandiri atau 50% untuk kredit hunian dengan tickets size Rp 500 juta–Rp 600 juta per unit. Meskipun, ada juga kredit yang mengalir untuk membiayai pembelian rumah dengan harga di bawah Rp 300 juta, yaitu Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) atawa KPR bersubsidi.
Tentu, segmen kelas atas turut jadi incaran Bank Mandiri. Setidaknya, penyaluran KPR untuk harga rumah di atas Rp 2 miliar memiliki porsi 5% dari total kredit perumahan Bank Mandiri. Sementara, porsi KPR seharga Rp 1 miliar hingga
Rp 2 miliar sekitar 10%.
Susatyo memproyeksikan, permintaan KPR akan mengalir lebih deras pada Maret atau April nanti. Soalnya, sebagian pekerja akan mendapatkan bonus tahunan dari perusahaannya pada bulan-bulan itu. Nah, bonus ini akan membantu memenuhi setoran uang muka dan biaya lainnya pada KPR.
BCA juga masih menerapkan strategi yang sama, dengan menawarkan uang muka mulai dari 5%, dari sebelumnya minimal 15%. Felicia Simon, Executive Vice President Consumer Credit Business BCA, menyampaikan, program ini berlaku untuk debitur yang mengajukan KPR rumah pertama. “Dan, pembelian rumah di developer yang sudah bekerjasama dengan BCA,” imbuhnya.
Untuk mendorong penyaluran KPR di tahun ini, Felicia mengungkapkan, BCA tidak akan tebang pilih dalam memberikan pembiayaan. Hampir semua segmen bakal menjadi target pasar bank yang terafiliasi oleh Grup Djarum ini.
Itu sebabnya, BCA siap menyalurkan KPR mulai segmen mass hingga high net worth. Untuk melakukan pembiayaan hunian di segmen mass, Felicia menjelaskan, banknya akan bekerjasama dengan pengembang yang mau membangun rumah berharga Rp 200 juta.
Strategi Lain
Memang, pelonggaran LTV bisa jadi pemicu permintaan KPR. Tapi, Lani Darmawan, Direktur Perbankan Konsumer Bank CIMB Niaga, menyebutkan, relaksasi itu tidak terlalu banyak memberi efek ke pertumbuhan KPR banknya. Justru, pembiayaan meningkat lewat strategi cross selling.
Tahun lalu, KPR CIMB Niaga mampu tumbuh 11,2% atau senilai Rp 30,2 triliun dibandingkan dengan realisasi tahun sebelumnya. Menurut Lani, pencapaian itu berkat kongsi dengan pengembang dan agen properti, serta program pemasaran referral kepada nasabah yang berjalan dengan baik.
Makanya, CIMB Niaga kembali menjalankan strategi itu, dengan menargetkan pertumbuhan KPR yang lebih tinggi lagi, sebesar 15%. Untuk mencapai target tersebut, segmen kelas atas atau KPR dengan tickets size di atas Rp 900 juta jadi incaran. “Segmen primary banyak di pegawai, tapi sekunder banyak dari pengusaha,” ucap Lani.
Beda dengan Bank Mandiri dan BCA, CIMB Niaga tidak memanfaatkan pelonggaran LTV. Bank milik investor Malaysia ini tetap mewajibkan uang muka rata-rata 25%.
Walau saban tahun persaingan bisnis KPR selalu menantang, Lani bilang, pasarnya masih cukup besar karena kebutuhan hunian tetap ada. Selain itu, bank pemain KPR hanya di pusaran itu-itu saja.
Sehingga, strategi yang CIMB Niaga jalankan bakal optimal. Misalnya, analisis memegang peranan penting dalam pertumbuhan KPR CIMB Niaga, dengan memberikan fasilitas preapproved kepada nasabah existing yang sudah memercayakan portofolio mereka di bank ini.
Ke depan, yang jadi faktor utama pertumbuhan KPR CIMB Niaga adalah customer experience. Makanya, ini betul-betul menjadi perhatian manajemen, mulai proses pengajuan kredit hingga layanan after sales.
Kebalikan dari bank lainnya, sebagai pemain utama KPR, Bank Tabungan Negara (BTN) malah mematok target pertumbuhan yang lebih rendah dibanding pencapaian tahun lalu. Budi Satria, Direktur Konsumer BTN menuturkan, secara keseluruhan penyaluran KPR minimal tumbuh 15% di tahun ini. Artinya, mereka hanya tumbuh konservatif dari pertumbuhan tahun lalu di atas 20%.
Segmen KPR bersubsidi menguasai portofolio kredit di bank milik pemerintah tersebut. BTN memang terkenal sebagai penyalur utama FLPP dalam Program Satu Juta Rumah, sehingga porsi untuk KPR bersubsidi jelas lebih besar.
Senada, Parwati Surjaudaja, Presiden Direktur Bank OCBC NISP, memprediksikan, penyaluran KPR banknya tidak terlalu tumbuh tinggi di tahun ini. Sebab, mereka tengah mengutamakan solusi, bukan fokus pada pemberian bunga kredit. Toh ujungnya, bank harus menjaga risiko dan imbal hasil yang sangat memengaruhi tingkat kredit bermasalah juga laba.
Bunga Satu Digit
Ya, selain DP ringan, sejumlah bank memberikan bunga rendah. Meski, promo itu hanya berlaku selama tiga tahun masa angsuran, setelah itu bunga kredit akan bergerak naik sesuai dengan bunga pasar.
Cuma tahun ini, bankir memperkirakan, bunga KPR masih akan tinggi. Soalnya, perbankan sedang mengalami pengetatan likuiditas. Dengan kata lain, biaya dana atau cost of fund yang bank keluarkan lebih besar. Mau tidak mau, mereka mengerek bunga kredit.
Data Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menunjukkan, suku bunga dasar kredit (SBDK) per Desember 2018 untuk prime lending rate KPR berkisar 9% hingga 13%. Sedang bunga fluktuatif KPR 11%–13%.
Betul, Suwignyo Budiman, Direktur Konsumer BCA menyatakan, permintaan KPR juga sangat dipengaruhi tingkat bunga. Tahun ini, menurutnya, bunga KPR relatif lebih tinggi dibanding tahun lalu. Saat ini, SBDK KPR BCA sebesar 9,9% berlaku 28 Februari 2019.
Oleh sebab itu, Lani mengharapkan, suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) tidak naik di tahun ini. Apalagi, kebijakan ini diikuti peningkatan likuiditas yang berasal dari dana murah. CIMB Niaga mencatat, rasio prime lending rate untuk KPR sebesar 9,5% untuk periode Mei hingga Juni 2019 nanti.
Yang jelas, Susatyo memastikan, Bank Mandiri tidak akan menaikkan bunga KPR selama tiga bulan ke depan. “Saat ini, untuk bunga floating KPR sekitar 11%–12%,” kata dia.
Cuma memang, Bank Mandiri tengah mewaspadai pengetatan likuiditas di perbankan. Saat ini, hampir semua bank sedang mengalami keterbatasan likuiditas yang tercermin dari peningkatan rasio pinjaman terhadap simpanan atau loan to deposit ratio (LDR). Bank Mandiri sendiri akan terus mencari sumber dana murah untuk menjaga biaya dana.
Walau tren bunga masih tinggi, perang bunga KPR satu digit tetap berlangsung. Rudy Mulyono, Direktur Kepatuhan Bank Mayapada, menyampaikan, mau tidak mau banknya mesti menekan cost of fund, karena persaingan di segmen KPR adalah bunga. Ada berbagai cara untuk menekan biaya dana, misalnya, dengan memperbesar porsi dana murah terhadap dana pihak ketiga (DPK).
Jadi, perang bukan cuma memberikan DP ringan, juga bunga KPR yang rendah. ◆
