ILUSTRASI. RUPS PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk.
Reporter: Sanny Cicilia | Editor: Sanny Cicilia
KONTAN.CO.ID - Pemilihan Umum 2024 terlewati dengan baik. Industri mulai optimistis ekonomi kembali bergerak. Tak terkecuali, pengembang kawasan industri, PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (BEST) yang yakin, korporasi akan ekspansi mencari lahan industri setelah sentimen Pemilu 2024 usai.
Menyambut potensi permintaan ini, Bekasi Fajar (BeFa) menawarkan kawasan industri yang hijau dan ramah lingkungan. Dalam praktiknya, kawasan industri BeFa, MM2100, tak lepas dari penerapan prinsip lingkungan hidup (environment), sosial (social), dan tata kelola (governance) atau ESG.
BeFa mengakui, penerapan ESG sangat penting untuk memastikan keberlanjutan jangka panjang perusahaan dan lingkungan sekitarnya. "ESG bukan hanya sekadar kepatuhan terhadap peraturan, tetapi juga strategi untuk meningkatkan efisiensi operasional, mengurangi risiko lingkungan dan sosial, serta meningkatkan nilai perusahaan di mata investor dan masyarakat," kata Herdian, Sekretaris Korporasi PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk.
Dengan ESG, BeFa bertransformasi menjadi smart eco-industrial park (EIP) yang mengedepankan pembangunan berkelanjutan. Bedanya dengan kawasan industri umum adalah, fokus pada keberlanjutan dan efisiensi sumber daya, serta pendekatan holistik terhadap dampak lingkungan.
Konsep eco-industrial park melibatkan integrasi praktik-praktik ramah lingkungan dalam semua aspek operasional kawasan industri. Ini termasuk penggunaan energi terbarukan, pengelolaan air yang efisien, pengurangan emisi karbon, dan daur ulang limbah.
"Kawasan Industri MM2100, sebagai proyek percontohan pertama di Indonesia, menetapkan standar yang patut dicontoh untuk upaya masa depan dalam pengembangan industri berkelanjutan," kata Herdian.
Target smart eco-industrial park BeFa adalah menjadi kawasan industri yang sepenuhnya mandiri energi, bebas limbah, dan berkontribusi positif terhadap lingkungan lokal.
Herdian bilang, permintaan lahan di kawasan industri hijau cenderung meningkat, seiring dengan peningkatan kesadaran dan kepatuhan terhadap praktik-praktik ESG.
"Banyak perusahaan global kini mencari lokasi yang mendukung tujuan keberlanjutan mereka, membuat lahan di kawasan eco-industrial park semakin diminati," ujar dia.
Tahun 2023 menjadi tonggak penting bagi BeFa lantaran kawasan industri MM2100 dipilih Kementerian Perindustrian menjadi proyek percontohan Program Global Eco-Industrial Park Indonesia (GEIPP-Indonesia) dan Resource Efficient Cleaner Production (RECP).
Proyek ini didanai Sekretariat Negara Swiss untuk Urusan Ekonomi (SECO) dan dilaksanakan Organisasi Pengembangan Industri PBB (UNIDO).
Proses menuju target ini mencakup langkah-langkah seperti audit energi. Yakni, sertifikasi ISO 45001:2018 untuk Sistem Manajemen Kesehatan dan Keselamatan Kerja dan sertifikasi ISO 14001:2015 untuk Sistem Manajemen Lingkungan. Kemudian, peningkatan infrastruktur hijau dan kolaborasi dengan para tenant di dalam kawasan untuk penerapan praktik ramah lingkungan.
"Kawasan Industri MM2100 telah berhasil menyelesaikan fase awal dari GEIPP dan siap melanjutkan ke fase kedua," kata Herdian.
Oh, iya, fase kedua GEIPP akan fokus pada kajian kebijakan dan peraturan terkait ekonomi sirkular di kawasan industri. Hal ini terkait dengan pembangkit dan pemanfaatan energi terbarukan, daur ulang dan penggunaan kembali limbah, simbiosis industri, serta inisiatif limbah menjadi energi.
Keuntungan yang BeFa harapkan dari menjadi eco-industrial park antara lain pengurangan biaya operasional melalui efisiensi energi dan bahan baku, peningkatan reputasi perusahaan, dan potensi akses ke pembiayaan hijau atau menarik lebih banyak investasi hijau.
"Dampak konkret terhadap ekonomi perusahaan bisa berupa peningkatan profitabilitas jangka panjang dan daya saing lebih tinggi," ungkap Herdian.
Sedangkan tantangannya adalah biaya investasi awal untuk teknologi hijau dan infrastruktur. Meski tak bilang berapa besar, biasanya Bekasi Fajar menghabiskan 90% anggaran belanja modalnya untuk belanja lahan dan infrastruktur.
Selain itu, ada tantangan dalam mengubah perilaku dan kebiasaan perusahaan yang sudah ada. Untuk mengatasi ini, butuh komitmen dari pengembang kawasan industri serta dukungan dari berbagai pihak, baik sisi pembiayaan maupun dukungan dari pemerintah.
Pengembang kawasan industri juga harus bisa memberikan pelatihan serta dukungan teknis kepada perusahaan-perusahaan yang ada di dalam kawasan. "Seperti yang ditunjukkan Kawasan Industri MM2100, keberhasilan bisa dicapai melalui komitmen yang kuat dan kolaborasi dengan berbagai pemangku kepentingan," ujar Herdian.
Pengembangan eco-industrial park memperkuat bisnis Bekasi Fajar yang memiliki fokus penjualan lahan industri dan sarana penunjangnya. Produk kawasan industri BeFa antara lain, kaveling industri siap bangun mulai dari 10.000 meter persegi (m²) hingga 300.000 m².
Selain itu, MM2100 menyediakan penyewaan standard factory building (SFB) yang dibangun berdasarkan desain dan konstruksi internasional seluas 10.000 m². SFB bisa dimanfaatkan investor yang baru masuk ke Indonesia dan belum tahu berbisnis di sini sebelum membeli lahan industri.
Jasa dan prasarana perusahaan juga diklaim memenuhi standar internasional. Contoh, jasa pengolahan lahan seperti pengumpulan sampah, penjagaan keamanan, dan penyediaan jalan utama dan pendukung.
Lalu, jasa penyediaan air industri dari Kali Citarum yang diolah sesuai standar kebutuhan industri sebelum dipasok kepada para tenant.
Bekasi Fajar juga menyediakan jasa pengelolaan dan pengujian air kotor atau limbah bagi tenant sebelum dialirkan ke sungai. Memang, BeFa baru melakukan perhitungan jumlah limbah dan efluen pada 2023. Namun, saat ini, BeFa sudah memiliki waste water treatment plant di kawasan komersial MM2100, dengan kapasitas 2.000 meter kubik per hari.
Untuk limbah padat, Bekasi Fajar sudah punya rencana jangka pendek dan panjang. Dalam jangka pendek, BeFa bekerjasama dengan pihak ketiga untuk pengangkutan limbah menuju tempat pembuangan akhir. Selain itu, ada program sampah organik dijadikan humus yang sedang berjalan.
Sedangkan untuk jangka panjang, perusahaan ini sedang dalam studi membuat tempat pengelolaan sampah terpadu (TPST) dan menunggu hasil penelitian proses sampah dijadikan sebagai sumber energi.
Beberapa inisiatif lingkungan Bekasi Fajar lainnya adalah menjalankan program penanaman mangrove yang sudah berjalan delapan tahun terakhir. Tahun 2023, Kawasan Industri MM2100 dengan 37 tenant menanam 20.800 mangrove di Desa Pantai Bahagia, Bekasi.
Harapannya, inisiatif ini mendukung keanekaragaman hayati laut dan membantu mitigasi erosi pantai. Sehingga, akan mendukung kegiatan penangkapan ikan dan udang oleh masyarakat setempat.
Dalam rangka mewujudkan operasional berwawasan lingkungan, Bekasi Fajar juga berupaya memanfaatkan teknologi informasi dan menerapkan kebijakan penghematan kertas, listrik, dan juga energi.
Tak ketinggalan, Bekasi Fajar mengedepankan prinsip sosial bagi insan pegawai dan masyarakat sekitar. "Secara komprehensif, ESG tidak hanya akan meningkatkan daya saing perusahaan, juga meningkatkan kesejahteraan karyawan dan masyarakat," kata Herdian.
Tahun 2024, Bekasi Fajar yang merupakan bagian dari Grup Argo Manunggal, fokus menerapkan ESG pada peningkatan efisiensi energi, pengelolaan limbah yang lebih baik, dan pengembangan infrastruktur hijau. Pengembangan smart eco-industrial park menjadi prioritas utama, dengan tujuan menciptakan kawasan industri yang lebih berkelanjutan dan ramah lingkungan.
Pengendalian emisi dan efisiensi menjadi program yang akan terus dilakukan oleh Bekasi Fajar. Maklumlah, penjualan kawasan industri cukup sensitif dengan kondisi ekonomi dan politik. Seperti di kuartal I 2024, Kawasan Industri MM2100 baru membukukan marketing sales Rp 26 miliar, hasil dari penjualan lahan 1 hektare kepada perusahaan cold storage dan kontraktor.
Lesunya kuartal pertama tercermin dari pendapatan perusahaan sebesar Rp 77,90 miliar, turun 60,54% dari periode kuartal I 2023 (year on year). Penurunan ini karena anjloknya penjualan tanah sebesar 77% menjadi Rp 35 miliar dari sebelumnya Rp 156,7 miliar. Alhasil, BEST membukukan rugi bersih Rp 8,9 miliar, sementara sebelumnya masih mengantongi laba Rp 109,27 miliar.
Manajemen BEST sebelumnya mengatakan, penyebab penurunan sales adalah pemilu yang digelar Februari lalu, sehingga investor masih wait and see. Sementara pada Maret sudah memasuki puasa dan April menjadi musim libur. Sehingga, BEST pun yakin bisa menggenjot bisnis setelahnya.
Efisiensi menjaga kinerja Bekasi Fajar, terlihat dari penurunan beban pokok pendapatan, beban penjualan, dan beban keuangan perusahaan.
Dengan optimisme ekonomi kembali bergerak lebih lincah setelah pemilu, Bekasi Fajar menargetkan marketing land sales mencapai Rp 600 miliar sepanjang tahun ini. Perusahaan juga menargetkan EBITDA margin di atas 40%.
Perusahaan ini juga membidik perbaikan bottom line seiring dengan refinancing pinjaman tahun 2023 dari biaya pinjaman cukup tinggi sekitar Rp 180 miliar, menjadi pinjaman rupiah berbunga fix dan rendah. Alhasil, biaya utang bisa turun hingga Rp 110 miliar.
Sejatinya, target penjualan BeFa Rp 600 miliar terbilang tinggi dibandingkan dengan realisasi marketing sales Rp 231 miliar di 2023. Ini artinya, target baru BeFa lebih tinggi 159% dibanding capaian tahun lalu.
Untuk mencapai target ini, Bekasi Fajar akan fokus menarik permintaan dari tenant eksisting dan industri yang tangguh juga berkembang.
Manajemen Bekasi Fajar cukup optimistis, permintaan lahan industri akan melompat karena sudah ada permintaan yang masuk. Seiring Jalan Tol JORR II beroperasi Juni 2024, perusahaan ini kedatangan permintaan dari industri warehouse and logistics, otomotif, makanan dan minuman, serta data centre atau pusat data.
Selain investor lokal, potential buyer lahan di MM2100 dari Korea, Jepang, China, Singapura, dan Eropa. Per akhir Maret, BeFa mencatat, ada permintaan 77 hektare lahan di pipeline. Sebagai gambaran, landbankgross BeFa saat ini seluas 1.033 ha dan bersih sekitar 683 ha.
Tahun ini, BEST juga menganggarkan belanja modal (capex) Rp 228 miliar, di mana Rp 100 miliar untuk pembelian lahan di sekitar Kawasan Industri MM2100, lalu Rp 97 miliar untuk pembuatan infrastruktur. Hampir 90% capex ini, perusahaan gunakan untuk pembuatan plot tanah untuk dijual, sesuai fokus mereka.
Permintaan akan lahan ini juga diharapkan bisa mendorong pendapatan berulang atau recurring income perusahaan, yang antara lain berasal dari layanan pemeliharaan kawasan, penyediaan utilitas dan pengelolaan limbah, penyewaan properti, serta fasilitas dan infrastruktur yang mendukung aktivitas tenant yang ada di Kawasan Industri MM2100.
Target spesifik bisa BeFa sesuaikan kembali sesuai dengan pasar dan rencana bisnis mereka. Perusahaan ini menargetkan, recurring income di 2024 bisa menyumbang sampai 30% dari total pendapatan.
Optimisme Bekasi Fajar juga didukung oleh lokasi Kawasan Industri MM2100 yang strategis. Kawasan Industri MM2100 terletak di sisi tol Jakarta-Cikampek. Akses langsung melalui exit Cibitung KM 24, kawasan industri BeFa menawarkan keunggulan jarak menuju beberapa destinasi, seperti pelabuhan, bandara, pusat kota, dan beberapa industri di daerah Bekasi hingga Karawang.
Belakangan, saham BEST tengah menanjak. Senin pagi (15/7), saham BEST di Rp 108, naik 2,86% dalam sepekan. Cuma, secara year to date, sahamnya masih turun 21,17%.
