Panjangkan nafas pengembang hunian

Reporter: Fransiska Firlana, Jane Aprilyani | Editor: Asnil Amri

KONTAN.CO.ID -  Pandemi covid-19 tidak semata membawa dampak besar bagi kesehatan dan segala aspek yang berkaitan dengannya. Wabah ini membuat otoritas banyak negara mmeberlakukan pembatasan sosial dan fisik, untuk menekan penyebaran virus. Alhasil, roda ekonomi berputar sangat lambat, karena manusia harus selalu berada di rumah dan melakukan segala aktivitas dari sana. 

Buntutnya, banyak bisnis jalan di tempat. Termasuk bisnis properti.  Para pengembang harus menelan pil pahit karena penyebaran korona menghambat penjualan properti mereka. “Kegiatan yang berhubungan dengan pembangunan atau konstruksi jelas melambat. Ya, mau bagaimana lagi, bersabar saja bisa normal kembali,” ujar Tulus Santoso, Direktur Independen PT Ciputra Development Tbk (CTRA). 
Direktur Keuangan PP Properti (PPRO) Indaryanto menegaskan bahwa efek pandemi korona sangat memukul bisnis properti. Tak hanya menganggu jalannya pembangunan rumah, tapi keamanan pekerja konstruksi juga terganggu hingga mempengaruhi kinerja. “Berat sekali dampaknya, karena pemasaran tidak bisa total dan beberapa pegawai minta berhenti,” tutur Indaryanto. 
Indaryanto mengungkapkan, pada Februari 2020 lalu pihaknya  meluncurkan proyek rumah tapak (landed house) di Bandung. Namanya Perumahan Rancasari, dengan luas 9 hektare (ha). Ketika pertama diluncurkan, perumahan itu laris. Dalam sehari saja, meski rumah itu belum dibangun sudah terjual 15 sampai 16 unit.  “Sekarang hanya dua sampai tiga unit saja yang terjual,” tambahnya. 
Kendati penjualan di Bandung lesu, Indaryanto mengaku tetap akan membangun rumah tapak yang sudah mereka luncurkan itu. Demi memberi jaminan bagi pembeli, meski proses pembangunannya akan sedikit mundur. “Setidaknya tiga sampai empat bulan  ke depan, rumah itu bisa selesai dibangun,” tandasnya. 
Sebelumnya,  PPRO juga berencana membangun perumahan tapak Transyogi Cibubur seluas 16 hektare (ha), rumah tapak Cengkareng seluas 2,9 ha, dan rumah tapak di Semarang seluas 13 ha. Hanya saja, Indaryanto menegaskan bahwa jumlah orang di lapangan saat ini, ternyata tak mencukupi untuk merealisasikan proyek rumah tapak tersebut. Alhasil, hingga kini, proyek tersebut masih ditunda.
Masih optimistis
Yang jelas, untuk saat ini, Indaryanto mengaku terus menggenjot penjualan dengan cara pemasaran online. Meskipun target marketing sales tahun ini, tampaknya berat untuk tercapai. Marketing sales PPRO pada tiga bulan pertama 2020 ini, tercatat baru mencapai Rp 270 miliar. Capaian tersebut adalah 7,1% dari target tahun ini yang sebesar Rp 3,8 triliun.
Sementara itu, CTRA tetap mencoba optimistis di tengah situasi ini. Meski tak memungkiri, akan sulit bagi mereka untuk memenuhi target marketing sales tahun ini sebesar Rp 6,7 triliun.  
CTRA masih menyakini capaian bisnis tahun ini tidak akan turun drastis. Pasalnya, sepanjang kuartal I 2020, CTRA masih mencatatkan marketing sales sebesar Rp 1,14 triliun, naik tipis 2,7% year on year (yoy). “Memang proses konstruksi melambat dari biasanya. Tetapi pembangunan beberapa proyek tetap jalan kok. Makanya kami masih akan launching,” kata Tulus. 
Hingga kini beberapa proyek anyar CTRA, seperti Citra Maja Raya dan Citra Raya Tangerang masih berjalan.  Tulus bilang, meski sedikit tertunda beberapa pekan  karena pandemi, namun proses serah terima masih bisa dijalankan. “Kegiatan memang terbatas, namun kami ada kewajiban untuk membangun dan menyampaikannya kepada pembeli,” pungkas Tulus.
Terkait proses pembangunan yang berjalan, Tulus bilang dirinya mengacu pada instruksi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) yang membolehkan proses pengerjaan konstruksi. 
Namun, Instruksi Menteri (Inmen) PUPR Nomor 02/IN/M/2020 tentang Protokol Pencegahan Penyebaran Corona Virus Disease 2019 (COVID-19) juga dilakukan di lapangan.
Tulus menegaskan bahwa kini tugas perusahaan adalah bagaimana mengedukasi dan memasarkan produk properti besutan CTRA kepada pembeli. “Meski caranya berbeda, yaitu melalui online, tetapi tanggapan pembeli lumayan. Yang penting kami masih lakukan promosi, dan memberi diskon seperti biasanya,” imbuh Tulus.
Menurut Direktur Eksekutif Indonesia Property (IPW) Watch Ali Tranghanda, nilai penjualan pasar perumahan di kawasan Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, dan Banten (Jabodebek-Banten) akan menukik hingga 50,1% (lihat tabel). 
Angka ini merupakan penurunan terendah dalam dua tahun terakhir. “Penurunan penjualan ini masih akan berlanjut pada triwulan selanjutnya,” jelas Ali. Penurunan penjualan terbesar, terjadi di kawasan Bekasi hingga 56%.
Ali bilang, mungkin saja pada triwulan pertama beberapa pengembang masih mengalami pertumbuhan penjualan. Tapi pada triwulan kedua 2020, dipastikan penjualan bakal mengalami penurunan. Sebab pandemik dirasakan dampaknya pada bulan Maret hingga Juni 2020. 
Masih menurut riset IPW, untuk harga rumah di bawah Rp 300 juta penjualannya turun hingga 68%. Sedangkan, rumah yang harganya  di atas Rp 1 miliar penjualannya turun 45%.
 Hal ini wajar terjadi, karena daya beli konsumen rumah yang harganya di bawah Rp 300 juta mulai tergerus. 
Ancaman kehilangan pekerjaan membuat mereka menunda pembelian rumah. Sekalipun bagi segmen ini, rumah menjadi kebutuhan pokok, karena mereka membeli rumah untuk dihuni, bukan investasi. Toh, dalam jangka pendek mereka akan mengutamakan kebutuhan pokok  lain, seperti pangan. 
Sementara, untuk segmen pembeli landed di atas Rp 1 miliar, mereka memilih untuh menahan pengeluaran dan menyimpan dana yang dimiliki. “Bisa jadi karena perusahaan mereka juga membutuhkan cashflow,” jelas Ali. 
Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Colliers International Indonesia menambahkan sekalipun permintaan landed house di segmen menengah ternyata cukup besar, tapi dalam kondisi seperti ini, daya beli di segmen ini juga yang paling rentan terkena dampak.
Menurut Ali, dalam situasi seperti sekarang, baik konsumen maupun pengembang memang terkena dampaknya. Konsumen terkait dengan daya beli, sedangkan pengembang bakal terganggu dengan arus kas mereka Bahkan, menurut kacamata Ali, kemampuan cashflow pengembang hanya akan bertahan hingga tiga bulan ke depan. 
“Konsumen sudah mendapatkan keringanan atau relaksasi dari bank. Saya usulkan pengembang juga harus dapat keringanan atau stimulus dalam hal ini,” jelas Ali.
  Menambah landbank
Stimulus yang diberikan pada pengembang misalnya keringanan pajak, keringanan bunga, dan perpanjangan tempo pembayaran. Hal ini perlu diberikan, supaya pengembang tetap menjalankan bisnisnya. Jangan sampai pengembang justru gulung tikar saat pandemi sudah berlalu nanti. 
Situasi yang sulit seperti sekarang memang mendorong orang untuk mendapatkan duit yang cepat, sekalipun harus alami kerugian. Hal ini juga banyak dilakukan oleh pebisnis. Belakangan  banyak kalangan yang menjual tanah atau lahan dengan diskon harga. Pasalnya, dengan begitu, mereka bisa dapat uang dengan cepat. 
“Saat ini adalah timing yang tepat untuk beli lahan bagi mereka yang punya dana. Soalnya, banyak orang yang melepaskan aset, dengn harga di bawah pasar,” ujar Ali. Tidak heran jika saat ini beberapa pengembang besar  memanfaatkan situasi  untuk menambah landbank. 
Bahkan, pengembang rumah menengah pun tak mau ketinggalan dengan kesempatan menambah landbank ini. Seperti yang dilakukan oleh Azhary Husni, pengembang dari PT. PassionPro Membangun Indonesia. Sekitar tiga minggu lalu, Azhary membeli lahan sekitar 15 ha di kawasan Cikeas, Jakarta Timur. 
“Kebetulan saya masih ada simpanan. Ya tidak mau melewatkan kesempatan ini, apalagi turunnya sampai 25%,” ujar Azhary yang juga menjabat Sekjen APERSI Bogor Raya Depok. Selain itu, Azhary juga membeli lahan seluas 9 hektare di Serang. Di Serang, menurut dia, penurunan harganya antara 10% sampai 20% dari harga normal.
Azhary bilang, dia berani membeli lahan selain karena diskon, juga karena dia sudah memiliki potensial buyer untuk perumahan yang akan didirikannya. Sejauh pengalaman Azhary, segmen pembeli rumah dengan harga di bawah Rp 500 juta masih besar. Karenanya dia fokus di segmen ini. Lagipula di segmen perumahan ini, banyak peminat dari kalangan pegawai-pegawai yang memiliki pendapatan yang relatif aman seperti PNS atau pegawai BUMN. 
“Saya sudah ada rekanan, ada potensial buyer. Jadi saya berani investasi lahan,” jelas Azhary.
Menurut Azhary, dalam situasi seperti sekarang, supaya perusahaan tetap jalan pengembang harus jeli membaca peluang. Selain mendekati segmen pembeli yang pendapatannya tidak terdampak korona, Azhary juga menerapkan gimmick-gimmick untuk menarik konsumen. Misalnya, konsumen bisa beli rumah tanpa uang muka atau booking fee  kembali 100% apabila kosumen tidak jadi melakukan pembelian. Plus penawaran cicilan murah di kisaran Rp 2 jutaan. 
“Bagi yang punya gaji tetap tapi belum punya rumah tentu tak akan melewatkan kesempatan ini. Hanya keluar booking fee, uang muka bisa menyusul. Penawaran ini kan tidak akan terjadi lagi kalau pandemik berakhir,” jelas Azhary. 
Tapi, menurut Ferry, sekalipun ini timing yang pas untuk belanja lahan,  pengembang tetap harus fokus pada pengelolaan  cashflow mereka. “Kalau cashflow enggak kuat ya akan menjadi beban baru. Soalnya, sekarang saja yang sudah punya landbank besar masih mikir bagaimana mereka bangun lahan yang ada, kok!” tukas Ferry.                                        u