Meski Mengesankan di Pra-penjualan, Beban Keuangan ASRI Bisa Menjadi Ganjalan

KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Saat industri properti belum terlalu bergairah, PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) menorehkan prestasi yang bisa dibilang memukau. ASRI merupakan satu-satunya emiten properti papan atas yang mampu merealisasikan marketing sales 2018 di atas target.

Penyumbang utama marketing sales emiten anggota indeks Kompas100 ini tahun lalu adalah kesuksesan penjualan apartemen Llyod di Serpong, Tangerang Selatan. Apartemen berkonsep low rise itu menyasar konsumen akhir (end user). Penjualan lahan ke China Fortune Land Development (CFLD) juga memberikan andil terhadap peningkatan nilai pra-penjualan Alam Sutera.

Sekadar menyegarkan ingatan, pada 28 Desember 2015 ASRI menekan nota kesepahaman dengan China Fortune Land Development Co., Ltd (CFLD) untuk mengembangkan area Pasar Kemis, Kabupaten Tangerang, Banten. Lalu, disusul perjanjian kerjasama pada 22 Juni 2016.

ASRI dan CFLD sepakat membangun kota mandiri yang mengintegrasikan kawasan residensial, kawasan komersial dan kawasan industrial. Nah, secara bertahap ASRI menjual lahan seluas sekitar 500 hektare (ha) ke CFLD. Lalu, membantu CFLD dalam pengembangan, konstruksi dan pengelolaan proyek tersebut.

Untuk fase lima tahun pertama, anak usaha ASRI, yakni PT Delta Mega Persada telah menerima uang jaminan sebesar Rp 1,45 Triliun dari anak usaha CFLD, yaitu PT CFLD Indonesia Real Estate Development (CFLD Indonesia). Refundable deposit itu dicairkan secara bertahap seiring progres implementasi kerjasama keduanya.

Hingga 31 Desember 2018, PT Delta Mega Persada sudah merealisasikan penjualan tanah ke PT Indonic Tangerang Investment (sebelumnya bernama PT CFLD Investment Indonesia) seluas 50,2 ha. Dus, jika merujuk pada perjanjian bersyarat jual beli tanggal 6 Desember 2017 dan 2 Februari 2018 diantara keduanya, masih ada 30,3 ha lagi yang akan dijual ke Indonic.

Di sisi lain, PT Delta Manunggal Rahardja, entitas anak ASRI yang dimiliki secara tidak langsung melalui PT Delta Mega Persada, juga punya janji jual beli tanah dan bangunan dengan Indonic Tangerang Investment. Berdasar perjanjian pada 2 Desember 2016, tanah yang akan dijual seluas 65 ha. Merujuk laporan keuangan 2018 ASRI, hingga 31 Desember 2018 tanah yang sudah dijual seluas 69,6 ha.

Nah, khusus untuk tahun 2018 saja, nilai penjualan secara grup ke Indonic Tangerang Investment mencapai sekitar Rp 1,176 triliun.

Kembali ke soal marketing sales, kesuksesan tahun lalu mendorong manajemen ASRI menetapkan target lebih tinggi untuk tahun ini. Catatan KONTAN, nilai pra-penjualan diharapkan bisa menembus Rp 5 triliun berbanding realisasi 2018 yang Rp 4,3 triliun. Artinya, target pertumbuhannya sekitar 16,28%.

Aurellia Setiabudi, Analis Maybank Kim Eng Sekuritas (riset 12 Februari 2019) mencatat, penjualan hunian ditargetkan bisa berkontribusi sekitar 52% dari total target pra-penjualan. Sementara dari penjualan tanah ke CFLD ditargetkan bisa mencapai Rp 1,5 triliun.

Hingga kuartal I-2019, Alam Sutera sudah membukukan marketing sales sebesar Rp 880 miliar, setara 18% dari target sepanjang 2019. Nilai turun 38% secara yoy, tapi dibanding kuartal IV-2018 naik 32% (quarter on quarter/qoq). Catatan marketing sales pada tiga bulan pertama 2019 datang dari penjualan rumah tapak di Pasar Kemis dan sejumlah properti di Serpong seperti apartemen Llyod.

Belum berdampak

Sayangnya, nilai pra-penjualan yang positif belum berjejak di kinerja keuangan Alam Sutera. Untuk kuartal I-2019 ASRI memang belum merilis kinerja keuangan. Namun untuk 2018, kinerja top line dan bottom line tidak mengesankan.

Pendapatannya cuma naik 1,48% year on year (yoy) menjadi Rp 3,975 triliun. Sementara laba bersih malah tumbuh negatif 29,70% yoy menjadi Rp 970,10 miliar.

Anjloknya laba bersih ASRI tak lepas dari rugi selisih kurs yang membengkak dari Rp 31,78 miliar menjadi Rp 316,84 miliar. Juga bersumber dari kenaikan beban bunga hingga 40,87% menjadi Rp 442,40 miliar.

Nah, tahun ini tekanan yang dihadapi ASRI dari sisi nilai tukar kemungkinan tidak sebesar tahun lalu. Rupiah memang diprediksi akan tetap volatil seiring belum stabilnya ekonomi global.

Faktor dominan penyebab depresiasi rupiah tahun lalu, kemungkinan tidak terulang di 2019. Ia adalah kenaikan suku bunga acuan bank sentral. The Federal Reserve (The Fed) menyatakan kemungkinan tidak akan menaikkan fed funds rate (FFR) pada 2019. Saat ini suku bunga acuan bank sentral Amerika Serikat (AS) itu ada di kisaran 2,25%-2,5%.

Dengan begitu, berakhir sudah sikap hawkish The Fed yang sudah berlangsung sejak tiga tahun lalu. Pandangan The Fed yang lebih dovish seiring proyeksi pertumbuhan ekonomi AS 2019 yang hanya 2,1%, lebih rendah dari 3% di 2018.

Sejauh ini, nilai tukar rupiah terhadap dolar AS memang lebih baik ketimbang sebelumnya. Secara year to date (ytd) hingga 18 April 2019, kurs referensi Jakarta Interbank Spot Dollar Rate (Jisdor) USD-IDR menguat 3,10%. Tahun lalu dalam rentang yang sama, rupiah melemah 1,68%.

Beban bunga

Meski demikian, bukan berarti beban keuangan ASRI bakal lebih ringan. Pada 22 Januari 2019, lewat anak usahanya, Alam Synergy Pte Ltd., ASRI mendaftarkan senior notes di Bursa Efek Singapura senilai US$ 175 juta.

Dalam pengumuman di bursa Singapura, ASRI akan menggunakan dana hasil penerbitan obligasi global itu untuk membayar surat utang senior yang jatuh tempo 27 Maret 2020. Hasil senior notes itu juga dipakai untuk kepentingan belanja perusahaan.

Aurellia menilai ASRI tidak akan kesulitan membayar utang. Emiten itu akan memperoleh dana segar dari penjualan lahan dalam dua tahun ke depan.

Hanya saja, untuk obligasi anyar tersebut ASRI memberikan kupon hampir dua kali lipat dari yang pernah diberikan sebelumnya, yakni 11,5%. Langkah ini dilakukan untuk menjaga posisi kas dan kemampuan pembayaran obligasi yang jatuh tempo Maret 2020 mendatang. Dengan begitu, posisi ASRI bisa lebih aman dari risiko pemangkasan rating surat utang.

Sebagai akibatnya, tidak usah heran jika beban bunga ASRI berpotensi lebih tinggi ketimbang sebelumnya. Untuk perbandingan, per kuartal I-2018 beban bunga Alam Sutera mencapai Rp 109,26 miliar.

Sentimen lokal mendukung

Kabar baiknya, seperti emiten properti yang lain, ASRI tetap berpotensi menorehkan pertumbuhan kinerja. Pemilihan umum (pemilu) yang kerap jadi sentimen negatif, terutama bagi investor properti, sudah berlalu dengan relatif lancar dan aman pada 17 April 2019. Hasil hitung cepat lembaga survei menunjukkan keunggulan pasangan Joko Widodo-Ma'ruf Amien atas duet Prabowo Subianto-Sandiaga Salahuddin Uno.

Dengan berlalunya pemilu, minat investor atas properti, terutama menengah keatas yang dijajakan Alam Sutera berpotensi bakal kembali pulih.

Untuk pembeli, terutama end user, katalis positif bersumber dari suku bunga kredit perumahan. Seiring perkembangan di AS, Bank Indonesia (BI) memperkirakan FFR hanya naik satu kali tahun ini. Frekuensinya lebih sedikit dari proyeksi awal Januari 2019 saat BI memegang skenario kenaikan FFR sebanyak dua kali.

Dampaknya, BI kemungkinan juga akan memperlihatkan sikap yang dovish lewat kebijakan suku bunga acuan yang lebih stabil. Pada Rapat Dewan Gubernur (RDG) BI 21 Maret 2019, BI 7-day Reverse Repo Rate (BI7DRR) ikut ditahan di level 6,00%. Terakhir BI menaikkan bunga acuannya pada RDG 23 Oktober 2018 dari 5,75% menjadi 6%.

Pada 2018 BI enam kali menaikkan suku bunga acuan, yakni dari 4,75% ke 6%. Langkah itu dilakukan untuk meredam tekanan hebat yang dialami rupiah. Tahun ini, meski tetap mewaspadai potensi depresiasi mata uang garuda akibat situasi ekonomi global, BI nampaknya akan mengikuti jejak The Fed dengan lebih menahan suku bunga acuan.

Dus, Ike Widiawati, analis OSO Sekuritas menyebut, suku bunga KPR tahun ini berpotensi lebih ramah terhadap pembeli properti. Sehingga emiten properti seperti ASRI bakal diuntungkan.

Sebagai perbandingan, dihitung berdasar data Otoritas Jasa Keuangan (OJK) rata-rata suku bunga dasar kredit (SBDK) KPR perbankan per Januari 2019 adalah 8,73%. Sementara rata-rata SBDK KPR perbankan pada Januari 2018 mencapai 9,83%.

Meski dampaknya belum terlihat secara signifikan, relaksasi uang muka KPR yang berlaku sejak 1 Agustus 2018 juga menjadi sentimen positif. BI memberikan keleluasaan kepada bank untuk mengatur uang muka serta rasio kredit yang dikucurkan. Kebijakan ini berlaku di semua tipe rumah khusus bagi pembeli rumah pertama.

Manajemen ASRI sebelumnya mematok target pendapatan 2019 di kisaran Rp 4 triliun hingga Rp 4,5 triliun. Artinya, ada estimasi pertumbuhan antara 0,63% hingga 13,21%.

Sebagai perbandingan, Maybank Kim Eng mengestimasi pendapatan 2019 mencapai Rp 4,651 triliun, atau naik 17,01% yoy. Sementara laba bersih diestimasi mencapai Rp 1,731 triliun. Jika dibanding realisasi 2018 artinya ada pertumbuhan 78,44% yoy.

Aurellia menaikkan target harga saham ASRI dari Rp 410 per saham menjadi Rp 450 per saham. Dalam jangka 2 bulan hingga 4 bulan ke depan, secara teknikal Ike melihat potensi ASRI bisa mencapai Rp 376 per saham.

Sebagai perbandingan, konsensus analis oleh Bloomberg memperlihatkan target harga rata-rata ASRI ada di Rp 370,88 per saham. Pada penutupan perdagangan Kamis (18/4) saham ASRI menguat 2,33% ke Rp 352 per saham.

Oh ya, secara valuasi saham ASRI memang tergolong menarik untuk dilirik. Data RTI menunjukkan, net assets value per share (NAVS) ada di 486. Lalu, price to earning ratio (PER) ada di level 7,18 kali dan price to book value (PBV) di 0,72 kali.