Berburu Rumah Idaman di Kawasan Tangerang

KONTAN.CO.ID - TANGERANG. Bagi Anda yang sedang mencari hunian, kawasan Tangerang masih oke untuk menjadi pilihan. Perkembangan properti di kawasan ini cukup pesat. Dikelilingi banyak pengembang besar, kawasan Tangerang menawarkan ragam properti yang menarik.

Tangerang masih menjadi pusat perhatian lantaran posisinya yang strategis dengan ibukota. Dukungan infrastruktur transportasi juga membuat perkembangan properti makin meluas. 

Menurut data Rumah.com Property Index, indeks median harga properti residensial di Tangerang dan Tangerang Selatan cenderung naik, meski perlahan. Hingga kuartal I 2019, price index kawasan ini berada di level 105 atau naik 4,68% jika dibandingkan dengan kuartal I tahun 2017. 

"Tangerang dan Tangerang Selatan termasuk salah satu daerah favorit pencari rumah yang datang ke Rumah.com. Ini karena ada transportasi umum yang mendukung. Pencari rumah menyukai lokasi yang dekat transportasi publik," ujar Ike Noorhayati Hamdan, Head of Marketing Rumah.com.

Ada tiga kawasan utama di Tangerang, yakni Kota Tangerang, Kabupaten Tangerang, dan Tangerang Selatan. Namun, mulai terbatasnya lahan di Tangerang Selatan dan tingginya harga hunian di kawasan itu, membuat perkembangan properti mulai beralih ke bagian barat.

Soal aksesibilitas, Tangerang terkoneksi dengan Jakarta melalui jaringan commuter line. Selain itu, jalan tol Jakarta-Merak dan JORR juga menjadi salah satu akses krusial di wilayah ini. Tak hanya itu, tahun ini, ruas tol yang menghubungkan Serpong dan Balaraja mulai digarap dan bakal menjadi daya tarik tambahan bagi properti di wilayah ini. 

Nah, dalam beberapa tahun belakangan, terjadi pergeseran permintaan properti di daerah ini. Penjualan properti kini didominasi oleh segmen menengah dengan kisaran harga jual antara Rp 400 juta hingga Rp 1 miliar. Jika sebelumnya, properti di harga Rp 1 miliar ke atas cukup banyak dilirik investor berkantong tebal, kini permintaan hunian lebih banyak didominasi pembeli end user berumur muda alias kaum milenial. 

Alhasil, para pengembang pun berinovasi dengan menyediakan produk hunian yang lebih ramah kantong. Konsekuensinya, luas bangunan dan luas tanah lebih kecil. Umumnya, di bawah 70 meter persegi. PT Paramount Land misalnya, sudah beberapa tahun belakangan ini menawarkan hunian rumah tapak dengan harga mulai Rp 700 juta-an.

M. Nawawi, Associate Director Paramount Land mengatakan, saat ini mayoritas pembeli properti Paramount merupakan end user. Bahkan, hanya 20% yang merupakan investor. "Berbeda dari lima tahun lalu, mayoritas pembeli saat ini  berumur 26-35 tahun." ujarnya kepada KONTAN.

Paramount menawarkan hunian milenial di kawasan Gading Serpong, Kabupaten Tangerang. Beberapa di antaranya adalah Klaster Corral @Malibu Village dan Padova. Dalam empat bulan, Paramount sudah berhasil menjual 500 unit. 

Klaster Corral merupakan rumah dua tingkat dengan tiga pilihan lebar kavling, tipe 5×8 m² dengan luas tanah 40 m² dan luas bangunan 53 m². Lalu tipe 6×8 m² dengan luas tanah 48 m² dan luas bangunan 56 m², serta tipe 7×8 m² dengan luas tanah 56 m² dan luas bangunan 68 m². 

"Produk ini disesuaikan dengan kebutuhan milenial. Meski hanya 60 meter persegi, ruang dan interior dieskplorasi dengan maksimal. Selain itu, tersedia fasilitas yang lengkap," ujarnya. 

Pengembang juga banyak memberikan kemudahan dengan berbagai promo. Salah satunya adalah down payment (DP) ringan 15% yang bisa dicicil enam kali. Maklum, sebagian besar pembeli saat ini memang berasal dari kalangan menengah yang membeli menggunakan sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR). "Sekitar 75% pembeli menggunakan KPR," kata Nawawi. 

Saat ini, Paramount masih akan fokus untuk mengembangkan rumah milenial karena segmennya yang masih tebal. Paramount juga tetap akan mengembangkan rumah kelas B dan C dengan kisaran harga Rp 2 miliar hingga Rp 3 miliar. 

PT Ciputra Development Tbk (CTRA) juga tak terlambat mengikuti permintaan pasar. Ciputra sudah cukup lama mengembangkan properti di wilayah Tangerang. Salah satu andalannya adalah perumahan Citra Raya di Kecamatan Cikupa, Kabupaten Tangerang. Kota Mandiri ini mulai dibangun sejak tahun 1994 dengan luas pengembangan mencapai 2.760 hektare (ha). 

Associate Director PT Ciputra Residence, Yance Onggo mengatakan, ada dua kawasan yang dibangun di Citra Raya. Pertama, kawasan premium bernama Ecopolis yang menawarkan apartemen dan rumah tapak dengan harga sekitar Rp 900 juta hingga Rp 3 miliar. 

Kawasan kedua ialah Lugano Lake Park. Kini, Ciputra tengah mengembangkan rumah tapak di kawasan ini yang dibagi menjadi dua tipe, satu lantai dan dua lantai. Harga rumah satu lantai dengan luas bangunan 34 m² dan luas tanah 72 m² dibanderol dari Rp 600 juta-an. Lalu, rumah dua lantai dengan luas bangunan 62 m² dan luas tanah 90 m² dipatok sekitar Rp 1 miliar- Rp 2 miliar. Setidaknya ada 400 unit rumah yang tersedia di dua kawasan ini. 

Sebagai kota mandiri, fasilitas di Citra Raya cukup komplit. Mulai dari ketersediaan rumahsakit, mall Ciputra, sekolah, universitas, bahkan ketersediaan shuttle bus ke arah Ibu Kota. Perkembangan infrastruktur dan naiknya populasi di kawasan ini juga mendorong kenaikan harga properti. 

Sebagai gambaran, tahun lalu, properti ukuran 34/72 m² di kawasan ini masih berkisar di harga Rp 400 juta hingga Rp 500 juta. "Jadi saat ini, pasar properti didominasi market end user, investor pemula, dan first time buyer. Jadi ada pergeseran harga absolut dan luas bangunan," imbuhnya. 

Harga rumah di bawah Rp 400 juta

Perkembangan infrastruktur memang ambil andil membuat harga hunian melambung. Rumah tapak dengan harga di bawah Rp 400 juta kini tak banyak lagi ditemui di kawasan utama Tangerang.

Ambil contoh, harga rumah di kawasan Binong, Kecamatan Sukabakti, Curug Tangerang, sudah berada di atas Rp 450 juta. PT Purinusa Jayakusuma misalnya, menawarkan rumah tapak Aryana Karawaci dengan harga Rp 600 juta untuk luas bangunan 36 m² dan luas tanah 72 m². 

Sementara itu, Klaster Kaliandra di Legok Permai, Kabupaten Tangerang yang dikembangkan PT Masa Kreasi membanderol harga Rp 450 juta hingga Rp 540 juta untuk rumah tipe 36/78 dan 45/98. Kedua kawasan ini berada di dekat kota mandiri milik PT Lippo Karawaci Tbk. 

Tak jauh dari Legok, harga rumah tapak baru di Curug juga mulai mendaki. Misalnya saja perumahan Curug Garden dari pengembang PT Nusantara Bumi Sentosa yang membanderol harga Rp 464 juta untuk rumah tipe 36/72. Lalu, hunian di dekat PLP Curug, Klaster Agung Indah dari PT Agung Graha Indah menawarkan rumah tapak tipe 54/72 dengan harga mulai Rp 550 juta. 

Alhasil, jika Anda ingin mencari hunian dengan harga di bawah Rp 400 juta, pilihan yang tersisa adalah apartemen ataupun rumah tapak di kawasan perbatasan Tangerang-Bogor, seperti Parung Panjang. 

Hal inilah yang membuat Rogger, seorang karyawan swasta yang bekerja di bilangan Jakarta Selatan, untuk memilih rumah di Sentraland, Parung Panjang, Bogor. Harga rumah yang dikembangkan PT BSA Land ini mulai dari Rp 350 jutaan untuk tipe 27/72.  

Parung Panjang berbatasan dengan Tangerang Selatan dan dilalui commuter line. "Jadi kalau mau ke Jakarta, akses bisa dengan kereta Parung-Tanah Abang, dan kalau mau ke rumah orang tua di Karawaci Tangerang bisa lewat jalan raya Legok ataupun BSD," ujarnya. 

Grup Ciputra juga mengembangkan rumah murah Citra Maja, di Lebak, Banten. Harga properti di Citra Maja mulai dari Rp 170 jutaan untuk rumah sederhana tipe 22/60 m². Bagi calon pembeli yang memiliki dana tunai terbatas, bisa memanfaatkan promo DP 15% dengan cicilan hingga 12 kali. "Banyak pekerja di Tangerang yang membeli rumah di Maja," ujar Yance. 

Albertus, seorang karyawan yang bekerja di kawasan Serpong, juga menjatuhkan pilihan hunian di kawasan Maja yang sudah terhubung jalur commuter line. Meski lokasi lebih jauh, tapi harganya lebih ramah kantong. 

Dalam memilih rumah, ada beberapa hal yang menjadi pertimbangan Albertus, di antaranya, memilih pengembang yang terpercaya, infrastruktur yang memadai, dan potensi ekonomi yang kemungkinan tumbuh di daerah sekitar. 

Pada akhirnya, pilihan kembali lagi ke tangan konsumen. Perencana Keuangan Independen Panji Harsanto mengingatkan, dalam memilih hunian, selain harus mempertimbangkan track record pengembang, hal penting lainnya adalah akses transportasi. "Jangan sampai nanti malah lebih berat di ongkos," ujarnya. Selain itu, pertimbangkan pula hitung-hitungan cicilannya jika menggunakan fasilitas KPR. Idealnya, cicilan rumah tak boleh lebih dari 30% pendapatan. 

Selamat berburu rumah impian!