KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Keluarga Riady, pemilik Grup Lippo yang didirikan oleh Mochtar Riady, tampaknya harus turun tangan menyelesaikan persoalan yang membelit lengan bisnisnya di sektor properti.
Pasar properti yang lesu dalam beberapa tahun terakhir membuat kinerja PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) tertekan. Sejak 2015, prapenjualan alias marketing sales induk bisnis properti Grup Lippo itu terus menurun.
Pada 2014, Lippo Karawaci masih membukukan marketing sales Rp 8,5 triliun. Namun, pada 2015, marketing sales Lippo Karawaci turun menjadi Rp 3,6 triliun. Setahun berikutnya, marketing sales Lippo Karawaci kembali turun menjadi Rp 2,1 triliun.
Proyek kota mandiri bertajuk Meikarta sejatinya menjadi terobosan Grup Lippo untuk menggenjot kinerja Lippo Karawaci. Meluncur secara resmi pada Mei 2017, proyek kota baru di kawasan Cikarang, Bekasi, itu dikembangkan oleh PT Mahkota Sentosa Utama (MSU), entitas anak Lippo Karawaci melalui PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK).
Meski diterpa berbagai isu miring, Lippo Karawaci pada awalnya sukses memasarkan Meikarta. Pada 2017, marketing sales Meikarta mencapai Rp 7,5 triliun. Perolehan itu membuat total marketing sales Lippo Karawaci sepanjang 2017 melonjak menjadi Rp 8,2 triliun.
Di awal 2018, perusahaan yang berdiri sejak 1990 dengan nama PT Tunggal Reksakencana itu menargetkan marketing sales sebesar Rp 10 triliun. Sebesar 90% dari target tersebut akan ditopang dari penjualan Meikarta.
Sayang, ambisi Grup Lippo membangun Meikarta tak berjalan mulus. Oktober tahun lalu, proyek raksasa itu tersandung kasus suap yang melibatkan pejabat Pemerintah Kabupaten Bekasi.
Kasus hukum ini menambah runyam persoalan di tubuh Lippo Karawaci. Maklum, selain kinerja penjualan yang kurang memuaskan, Lippo Karawaci harus menghadapi kondisi likuiditas yang semakin lemah.
Pada akhir 2014, Lippo Karawaci masih membukukan surplus kas bersih untuk aktivitas operasi sebesar Rp 786,5 miliar. Setelah itu, kas operasional Lippo Karawaci terus tercatat defisit. Pada akhir 2017 lalu, defisit arus kas operasional Lippo Karawaci mencapai Rp 4,5 triliun.
Selain karena penerimaan dari pelanggan yang lemah, Lippo Karawaci saban tahun harus merogoh kocek untuk membayar bunga utang. Beban bunga utang setiap tahun mencapai kisaran Rp 1,1 triliun.
Makanya, kas dan setara kas Lippo Karawaci dalam dua tahun terakhir terus menurun. Pada akhir 2017 lalu, kas dan setara kas Lippo Karawaci tercatat sebesar Rp 2,5 triliun. Di akhir 2018 lalu, kas dan setara kas Lippo Karawaci hanya sebesar Rp 1,8 triliun.
Jika tidak memasukkan kas dan setara kas dua anak usahanya, Lippo Cikarang dan PT Siloam International Hospitals Tbk (SILO), kas dan setara kas Lippo Karawaci lebih kecil lagi.
Bahkan, pada kuartal III-2018 lalu, kas dan setara kas Lippo Karawaci tanpa memperhitungkan kas kedua anak usahanya hanya sebesar Rp 800,6 miliar.
Jumlah tersebut hampir melanggar pembatasan yang dipersyaratkan dalam perjanjian pinjaman sindikasi dengan UBS AG dan Deutsche Bank.
Berdasarkan perjanjian itu, Lippo Karawaci harus menjaga kas yang tidak dibatasi penggunaannya, tidak termasuk Lippo Cikarang dan Siloam, sebesar Rp 800 miliar.
Pelemahan likuiditas inilah yang membuat lembaga pemeringkat menurunkan peringkat utang Lippo Karawaci. Fitch Ratings dan Moody's Investors Service pada tahun lalu tercatat dua kali menurunkan peringkat Lippo Karawaci.
September 2018 lalu, Moody's memangkas peringkat Lippo Karawaci menjadi B3 setelah pada April menurunkannya dari B1 menjadi B2.
Pada November 2018, giliran Fitch menurunkan peringkat Lippo Karawaci menjadi CCC+ setelah pada Mei sebelumnya menggunting peringkat dari B+ ke B.
Lima bulan berselang, Moody’s kembali menggunting peringkat korporasi Lippo Karawaci. Rabu (19/9), lembaga pemeringkat internasional itu menurunkan peringkat Lippo Karawaci menjadi B3 dengan mempertahankan prospek negatif.
Asset light strategy
Demi menjaga arus kas, strategi pengurangan aset alias asset light strategy menjadi andalan Lippo Karawaci.
Pada akhir Oktober tahun lalu, Lippo Karawaci menyelesaikan divestasi aset melalui penjualan 100% saham Bowsprit Capital Corporation Ltd, manajer First REIT, kepada perusahaan yang masih terafiliasi dengan Grup Lippo, OUE Limited dan anak usahanya OUE Lippo Healthcare Limited.
Pada saat bersamaan, Lippo melalui Bridgewater International Limited, juga menyelesaikan penjualan 10,6% kepemilikan unit di First REIT kepada OLH Healthcare Investment Pte Ltd, anak usaha OUE Lippo Healthcare.
Dari transaksi tersebut, Lippo memperoleh dana segar sebear Rp 2,2 triliun. Berbekal divestasi aset itu, Lippo Karawaci terhindar dari risiko melanggar pembatasan perjanjian kredit.
Penjualan saham Bowsprit dan unit First REIT adalah tahap pertama dari rencana divestasi aset Lippo Karawaci senilai Rp 6 triliun pada tahun lalu.
Dalam rangka strategi pengurangan aset, perusahaan yang sahamnya merupakan anggota indeks Kompas100 ini juga berencana menjual Lippo Mall Puri dan rumahsakit di Myanmar.
Sayang, hingga akhir 2018, rencana divestasi tersebut tak terwujud. Alhasil, kas dan setara kas Lippo Karawaci, tanpa memperhitungkan kas Siloam dan Lippo Cikarang, cuma naik tipis menjadi Rp 979,4 miliar per akhir Desember 2019.
Makanya, pada 24 Januari 2019 lalu, lembaga pemeringkat Standard & Poor's (S&P) Global Ratings ikut menurunkan peringkat Lippo Karawaci dari B- menjadi CCC+.
Seperti halnya lembaga pemeringkat lain, S&P beralasan, penurunan peringkat Lippo Karawaci mencerminkan meningkatnya tekanan likuiditas Lippo Karawaci.
Di samping biaya operasional, Lippo Karawaci memiliki dua pos belanja dalam jumlah besar: sebesar Rp 1 triliun untuk membayar sewa kepada First REIT dan sekitar Rp 1,2 triliun untuk membayar bunga utang.
Beban utang semakin meningkat lantaran Lippo Karawaci dua utang yang jatuh tempo pada 2019 dan 2020. Pertama, pinjaman sindikasi dari UBS AG dan Deutsche Bank senilai US$ 50 juta yang jatuh tempo pada 30 April 2019.
Kedua, surat utang senilai US$ 75 juta yang akan jatuh tempo pada 5 Juni 2020. Surat utang dengan bunga 9,625% itu diterbitkan anak usaha Lippo Karawaci, Theta Capital, pada Juni tahun lalu.
Saat itu, S&P memperkirakan, meskipun sukses menggelar divestasi Lippo Mall Puri, likuiditas Lippo Karawaci hanya cukup untuk 12 bulan ke depan. Bahkan, Lippo Karawaci tidak akan memiliki dana cukup untuk membayar surat utang jatuh tempo senilai US$ 75 juta pada Juni 2020.
Turun tangan
Strategi pengurangan aset yang selama ini Lippo Karawaci jalankan ternyata tidak juga cukup menyelesaikan pelemahan likuiditas yang mendera Lippo Karawaci.
Bagaimana pun, Lippo Karawaci merupakan salah satu pilar bisnis penting bagi Grup Lippo. Sebagai induk lini bisnis properti, Lippo Karawaci juga akan menentukan keberhasilan Grup Lippo membangun proyek Meikarta.
Memang, Lippo Karawaci juga telah telah melepas pengendalian atas Meikarta. Pada kuartal II-2018 lalu, Lippo Cikarang, anak usaha yang 54,4% sahamnya dimiliki Lippo Karawaci, telah menjual sebagian kepemilikan saham di Mahkota Sentosa Utama kepada Hasdeen Holding, sebuah konsosium yang beranggotakan investor dari China dan Jepang.
Meski telah didekonsolidasi, Meikarta tetaplah menjadi proyek andalan Lippo Karawaci. Kota mandiri yang namanya diambil dari nama istri Mochtar Riady, Suryawati Lidya alias Li Li Mei, itu diperkirakan akan menelan investasi sebesar Rp 278 triliun.
Disebut-sebut sebagai signature project Lippo, Meikarta merupakan proyek raksasa pertama yang dibangun Grup Lippo setelah 67 berdiri.
Makanya, sebagai pemilik Grup Lippo, keluarga Riady tampaknya akan berjuang sekuat tenaga untuk menyehatkan Lippo Karawaci dan mewujudkan Meikarta.
Karena itulah, Grup Lippo menggelar tranformasi strategis menyeluruh di tubuh Lippo Karawaci.
Demi menyukseskan transformasi itu, Grup Lippo merombak jajaran manajemen Lippo Karawaci. Dua anggota keluarga Riady langsung turun tangan mengisi posisi di jajaran manajemen.
Stephen Riady, putra Mochtar Riady yang biasanya mengurusi bisnis Grup Lippo di luar negeri, mendapat tugas sebagai anggota dewan komisaris.
Yang menarik, posisi tertinggi Lippo Karawaci justru dipercayakan kepada generasi ketiga keluarga Riady. John Riady, yang pada Mei mendatang baru genap berusia 34 tahun, mendapat tugas menjadi Chief Exevutive Officer (CEO) Lippo Karawaci.
Adalah Mochtar Riady sendiri yang meminta John menjabat sebagai CEO. John, putra James Riady, bisa dibilang merupakan CEO Lippo Karawaci pertama yang berasal dari anggota keluarga Riady.
Tugas utama John adalah mengawal proses transformasi sehingga Lippo Karawaci menjadi holding utama yang baik.
Dalam rangka rekapitalisasi perusahaan, Lippo Karawaci menggelar program pendanaan senilai US$ 1.010 juta. Dana sebesar US$ 730 juta akan berasal dari hasil rights issue.
Sementara sebesar US$ 280 juta berasal dari penyelesaian rencana divestasi aset. Ada dua aset yang akan dilego.
Pertama, divestasi rumah sakit di Myanmar. Pada 10 Januari lalu, Lippo Karawaci teleh meneken perjanjian pengikatan pembelian saham dengan OUE Lippo Healthcare Limited, anak usaha OUE Limited.
Berdasarkan perjanjian itu, Lippo Karawaci menjual 40% saham di Yoma Siloam Hospital Pun Hlaing Limited dan 35% saham di Pun Hlaing International Hospital Limited senilai US$ 20 juta.
Kedua, pada 11 Maret 2019, Lippo Karawaci meneken perjanjian jual beli bersyarat dengan Lippo Malls Indonesia Retail Trust (LMIRT) terkait penjualan komponen ritel Lippo Mall Puri. Transaksi penjualan senilai US$ 260 juta ini ditargetkan selesai pada semester II 2019.
Sementara itu, hajatan rights issue ditargetkan rampung pada semester I-2019 setelah memperoleh persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) yang akan digelar pada 18 April 2018.
Total solution
Rights issue dengan harga pelaksanaan Rp 235 per saham ini dijamin sepenuhnya oleh keluarga Riady. Melalui PT Inti Anugerah Pratama, keluarga Riady akan bertindak sebagai pembeli siaga.
Inti Anugerah Pratama, yang menguasai lebih dari 50% saham Lippo Karawaci, juga telah menyatakan komitmen untuk memberikan suara persetujuan pada saat RUPS.
Sebagai bentuk komitmen, keluarga Riady melalui Inti Anugerah Pratama telah melakukan penyetoran lebih awal alias advanced subscription atas pembayaran saham yang menjadi haknya senilai US$ 280 juta.
Setoran lebih awal dan kesiapan menjadi pembeli siaga ini menunjukkan tekad keluarga Riady menyelamatkan Lippo Karawaci dan proyek Meikarta.
Begitu pula dengan keterlibatan OUE Limited sebagai pembeli aset yang Lippo Karawaci lepas. OUE Limited, pembeli saham Lippo Karawaci atas dua rumahsakit di Myanmar dan juga pembeli Bowsprit Capital, adalah entitas yang dikendalikan oleh James dan Stephen Riady.
Sementara LMIRT adalah dana investasi real estat yang disponsori oleh Lippo Karawaci. Di LMIRT, Lippo Karawaci menguasai kepemilikan saham sebesar 30,7%.
Tentu, tak kalah penting adalah hadirnya John Riady dan Stephen Riady di jajaran manajemen. Keluarga Riady tampaknya ingin seluruh upaya penyelamatan ini berjalan mulus.
Nah, dana hasil rights issue maupun divestasi aset senilai US$ 1.010 juta itu akan digunakan untuk berbagai keperluan.
Pertama, dana sebesar US$ 275 juta akan Lippo Karawaci gunakan untuk mengurangi utang melalui penawaran tender obligasi dan pembayaran utang.
Pada 12 Maret lalu, Lippo Karawaci melalui Theta Capital membeli kembali sebagian Surat Utang Senior US$ 410 juta dengan kupon 7% yang jatuh tempo pada 2022 dan Surat Utang Senior US$ 425 juta dengan kupon 6,75% yang jatuh tempo pada 2026 dengan jumlah maksimal US$ 150 juta.
Sayang, hingga akhir periode penawaran tender, jumlah obligasi yang Theta beli kembali hanya sebesar US$ 8,67 juta.
Lippo Karawaci juga akan menggunakan dana sebesar US$ 125 juta untuk pelunasan utang lain yang akan jatuh tempo dalam dua tahun ke depan.
Perinciannya, sebesar US$ 75 juta digunakan untuk melunasi Surat Utang 2020 yang akan jatuh tempo pada Juni tahun depan.
Lalu sebesar US$ 50 juta untuk melunasi pinjaman sindikasi dari UBS AG dan Deutsce Bank yang akan jatuh tempo pada 30 April 2019.
Kedua, dana sebesar US$ 290 juga digunakan sebagai bantalan likuiditas untuk semua kewajiban bunga utang dan sewa REIT hingga akhir 2020. Sementara sebesar US$ 25 juta untuk modal kerja dan keperluan umum perusahaan.
Ketiga, Lippo Karawaci akan menggunakan dana hasil rights issue dan divestasi aset untuk investasi di proyek utama yang sedang berjalan.
Lippo Karawaci akan menginvestasikan hingga US$ 1000 juta untuk delapan proyek utama yang sedang dibangun. Proyek tersebut antara lain Holland Village, Millenium Village, Monaco Bay Residences, dan St Moritz Makassar. Lalu proyek perkantoran Kemang, Embarcadero, perkantoran Lippo Thamrin, dan Holland Village Manado.
Lalu, sebesar US$ 60 juta akan Lippo Karawaci gunakan untuk membiayai kewajiban sewa REIT dan membayar pajak terkait penjualan Puri Mall.
Lippo Karawaci juga akan menginvestasikan dana hingga US$ 200 juta untuk mengembangkan Meikarta. Lippo akan menyalurkan dana tersebut melalui penawaran umum terbatas yang digelar Lippo Cikarang.
John Riady menyebut program penghimpunan dana ini sebagai total solution. Melalui pembelian kembali surat utang dan pembayaran utang, utang Lippo Karawaci akan turun dari Rp 14 triliun menjadi Rp 10 triliun.
Penurunan utang ini membuat beban bunga utang Lippo Karawaci akan menurun. Selain itu, John bilang, Lippo Karawaci tidak akan memiliki utang jatuh tempo hingga 2022.
Dengan begitu, profil jatuh tempo utang dan posisi likuiditas jangka pendek Lippo Karawaci akan membaik.
Pertaruhan Meikarta
Yang paling penting, pembangunan Meikarta bisa terus berlanjut. "Pembangunan Meikarta akan beres 100%," tegas John Riady.
Menyusul rencana penghimpunan dana tersebut, lembaga pemeringkat baik Fithc, Moody's, maupun S&P Global Ratings merevisi prospek peringkat Lippo Karawaci.
Moody's menaikkan prospek Lippo Karawaci dari negatif menjadi stabil. Sementara Fitch dan S&P Global Ratings menempatkan prospek peringkat Lippo Karawaci pada creditwatch with positive implications.
Ketiga lembaga pemeringkat mengamini, rencana penghimpunan dana sebesar US$ 1.010 juta akan memperkuat likuiditas perusahaan. Penghimpunan dana juga akan membantu meningkatkan posisi keuangan perusahaan berkat pengurangan utang dan beban bunga utang.
Fitch menyoroti rencana penjualan Lippo Mall Puri. LMIRT, menurut Fitch, perlu mendapatkan ekuitas tambahan melalui rights issue untuk mendanai pembelian aset tersebut. Itu jika LMIRT ingin tetap berada di dalam batas rasio utang terhadap aset sebesar 45% seperti peraturan regulator.
Lippo berencana menggunakan US$ 60 juta untuk mendanai aksi rights issue LIMRT melalui porsi kepemilikan 30,7%. Namun, Fitch mengingatkan, sisa dari dana kebutuhan LMIRT akan bergantung pasa risiko pasar yang pada akhirnya akan berdampak terhadap realisasi penjualan Lippo Puri Mall.
Menurut Fitch, rencana Lippo Karawaci menyuntik investasi sebesar US$ 200 juta untuk proyek Meikarta memang tidak akan meningkatkan arus kas dalam jangka pendek.
Namun, investasi tersebut bisa menumbuhkan kembali kepercayaan pada nama Lippo. Kemampuan Lippo untuk menyelesaikan fase pertama dan selanjutnya akan menjadi indikasi terhadap peningkatan kemampuan perusahaan dalam mengeksekusi proyek.
Namun, Moody's justru menilai investasi ke Meikarta sebagai kredit negatif. Sebab, kepemilikan Lippo Karawaci yang tidak mayoritas akan membatasi kemampuan untuk mengakses dana secara keseluruhan.
Apalagi, lantaran proyek Meikarta masih dalam tahap pertumbuhan, Moody's memperkirakan, Lippo Karawaci akan mencatatkan defisit arus kas operasional selama tiga hingga lima tahun ke depan.
Bagaimana pun, program penghimpunan dana sebesar US$ 1.010 juta akan menjadi pertaruhan bagi keluarga Riady. Keberhasilan total solution ala keluarga Riady ini akan menentukan keberlangsungan bisnis Lippo Karawaci ke depan dan terwujudnya proyek Meikarta.
Yang tidak boleh dilupakan, kasus hukum atas suap perizinan proyek Meikarta belum rampung. Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) sudah mewanti-wanti, bukan tidak mungkin kasus tersebut akan berkembang menjadi pidana korporasi.
